Gaan de fiscale gevolgen van de koop-/aanneemovereenkomst veranderen?
Door recente rechtspraak van het Europese Hof van Justitie kwalificeert een perceel grond, eventueel nog met opstal, veel eerder als een 'bouwterrein'. Daardoor zal over de levering vaker btw verschuldigd zijn, en geen overdrachtsbelasting worden geheven. Als deze rechtspraak zou doorwerken naar de koop-/aanneemovereenkomst, is ongewenste rechtsonzekerheid het mogelijke gevolg.
Bij eigendomsoverdracht (verwerving) van onroerend goed wordt in principe overdrachtsbelasting geheven op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Het tarief bedraagt momenteel 6%. Voor de omzetbelasting geldt als hoofdregel dat de levering van onroerende zaken is vrijgesteld. De voorbelasting is dan niet aftrekbaar. Op de hoofdregel gelden echter diverse uitzonderingen. Bij de levering van een nieuw onroerend goed is altijd omzetbelasting verschuldigd. Ook bij de levering van een bouwterrein is nooit een vrijstelling van toepassing. Deze leveringen zijn belast met btw. In deze twee gevallen geldt vrijwel altijd een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, zodat geen cumulatie van heffing optreedt.
In november 2009 heeft het Hof van Justitie geantwoord op prejudiciële vragen van de Hoge Raad over de uitleg van de Zesde Richtlijn. Het ging om de vraag of er sprake was van een bouwterrein, in het geval dat de verkoper een stuk grond met daarop een gedeeltelijk gesloopt gebouw leverde. De koper ging voor twee ankers liggen. Hij stelde primair dat de sloopwerkzaamheden hadden geleid tot een nieuwe onroerende zaak die nog niet als zodanig in gebruik was genomen, en subsidiair dat het ging om een bouwterrein. Beoogd resultaat: belaste levering voor de btw, vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
Het opmerkelijke antwoord van het Hof van Justitie bleek haaks te staan op de tot nog toe in Nederland gebruikelijke praktijk. Niet het gedeeltelijk gesloopte gebouw is het hoofdbestanddeel van de levering, maar het terrein. De bestaande opstal vormt een puur ondergeschikt bestanddeel van de levering. Het is volgens het Hof van Justitie irrelevant hoever de sloop van het oude gebouw is gevorderd op het moment van de daadwerkelijke levering van het terrein. De levering en de sloopdienst hebben te gelden als één prestatie, omdat de koper en verkoper de bedoeling hebben een terrein te leveren dat gereed is voor bebouwing. Voor de heffing van btw is daardoor sprake van de levering van een onbebouwd terrein. Of dat onbebouwde terrein kwalificeert als bouwterrein, moet de Hoge Raad nog uitmaken.
De uitspraak van het Hof van Justitie zou overigens wel eens tot gevolg kunnen hebben dat de Nederlandse wet op termijn zal wijzigen. Het lijkt er namelijk op dat Nederland meer voorwaarden stelt dan de Europese Richtlijn toestaat.
Succes voor de een is soms in het nadeel van een ander. De tegenhanger van de rechtsfiguur die door de belanghebbende werd gebruikt, is de koop-/aanneemovereenkomst. Hierbij wordt een nieuwbouwwoning 'op tekening' verkocht. De particulier koopt hierbij bestaand onroerend goed of nog niet ontwikkelde grond, waarop nog geen nieuwbouwwoning is neergezet. In de praktijk starten veel projectontwikkelaars met de bouw zodra is ingetekend op een bepaald percentage van de woningen. De particuliere koper sluit vervolgens een aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning. Via deze rechtsfiguur kan een belastingbesparing van ruim 10% over de waarde van de grond worden gerealiseerd, ten opzichte van de situatie dat een kant-en-klare nieuwbouwwoning met grond wordt gekocht. Immers bij de aankoop van het ‘bestaande, oude’ onroerend goed betaalt de koper 6% overdrachtsbelasting en daarna 19% btw over bouwtermijnen, terwijl hij over een nieuwbouwwoning met grond die 19% btw over de gehele koopsom, inclusief grond moet betalen.
De eerste inspecteur is inmiddels gesignaleerd, die in vervolg op de uitspraak van het Hof van Justitie de nieuwe lijn doortrekt naar de situatie van koop-/aanneemovereenkomsten. Voor de overdrachtsbelasting stelt de inspecteur dat door de met btw belaste levering een vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is op de grond. Ook de grond is in de visie van deze inspecteur belast met btw, waardoor de beoogde belastingbesparing niet kan worden bereikt.
De praktijk is dat de Belastingdienst sinds jaar en dag instemt met het gebruik van koop‑/aanneemovereenkomsten. Als de fiscus de nieuwe lijn doorzet, ontstaat rechtsonzekerheid bij lopende projecten waarbij de fiscus geen concrete en bindende toezegging heeft afgegeven. Dat is niet alleen ongewenst omdat bedrijven en particulieren in de problemen kunnen komen als de fiscale/financiële gevolgen van reeds aangegane transacties anders uitpakken dan bedoeld. Stagnatie op de woningmarkt zou het gevolg kunnen zijn. In een tijd van kredietcrisis en dreigende afschaffing van de renteaftrek van de eigenwoningschuld is het belangrijk voor de particulier dat de prijs voor een nieuwbouwwoning niet onnodig hoog wordt.
Contactpersonen: Leo van Loo, Bas Neuvel