Voorjaarsnota 2026: impact op vastgoedstructuren en investeerders

De Voorjaarsnota 2026, het moment waarop het kabinet de begroting tussentijds bijstelt en beleidsvoornemens kenbaar maakt, bevat verschillende signalen die relevant zijn voor de vastgoedpraktijk. Met name op het gebied van renteaftrek en overdrachtsbelasting worden mogelijke aanpassingen voorzien. 

Aanpak opknipgedrag bij vastgoed-bv’s

De earningsstrippingmaatregel beperkt de beperkt de renteaftrek tot het hoogste van 24,5% van de EBITDA of €1 miljoen. Met name de vaste drempel van €1 miljoen speelt een belangrijke rol binnen vastgoedstructuren.

In de praktijk wordt deze drempel regelmatig benut door vastgoed en de bijbehorende financiering te spreiden over meerdere vennootschappen. Door deze fragmentatie blijft het saldo aan rentelasten per entiteit onder de drempel, waardoor renteaftrek per vennootschap effectief kan worden gemaximaliseerd. De wetgever stelt dat dit met name speelt bij structuren met aan derden verhuurd vastgoed dat met vreemd vermogen wordt gefinancierd.

In de Voorjaarsnota wordt expliciet benoemd dat dit zogenoemde opknipgedrag wordt gesignaleerd en dat aanvullende maatregelen worden onderzocht, waaronder:

• invoering van een concernbegrip voor de drempel;

• beperking van de drempel bij excessieve groepsfinanciering; en

• specifieke antimisbruikregels voor schulden aan gelieerde lichamen of natuurlijke personen.

 De uitkomsten van dit onderzoek worden in april 2026 verwacht. Het is momenteel nog onduidelijk of er een maatregel zal worden voorgesteld, welke dat zal zijn en per wanneer deze gaat gelden.

Verlaging overdrachtsbelasting voor beleggers

Daarnaast wordt voorgesteld om het tarief in de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen door niet-eigen bewoners (zoals verhuurders en beleggers) per 2027 te verlagen van 8% naar 7%. Het tarief van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen wordt op dit moment niet voorgesteld om te verlagen.

Commentaar KPMG Meijburg & Co

De Voorjaarsnota laat een tweezijdig beeld zien: enerzijds een (beperkte) stimulans voor vastgoedinvesteerders via een lagere overdrachtsbelasting, anderzijds een mogelijke verdere aanscherping van renteaftrekbeperkingen binnen vastgoedstructuren. Met name structuren waarbij gebruik wordt gemaakt van meerdere vennootschappen om de €1 miljoen-drempel te benutten, zal bekeken moeten worden wat de impact is van een aanscherping van de bepaling. In dat licht kan het relevant zijn om de huidige structurering en financiering opnieuw te bezien.